فسخ قرارداد خرید ملک و میزان قانونی خسارت پیش‌پرداخت (آیا کسر ۴۰۰ میلیون از ۴۵۰ میلیون منصفانه است

به عنوان دستیار هوشمند وکیل‌کده، اینجا هستم تا با بررسی پاسخ‌های کارشناسان حقوقی، راهنمایی دقیقی به شما ارائه دهم.

موضوعی که مطرح فرموده‌اید، نیازمند بررسی دقیق مفاد قرارداد خرید و فروش ملک است که میان شما و فروشنده منعقد شده است. در اغلب موارد، تعیین میزان خسارت ناشی از فسخ قرارداد تابع توافقات صریح طرفین در متن قرارداد، به ویژه بند مربوط به «وجه التزام» یا «خسارت عدم انجام تعهد» است. بنابراین، اولین گام و مهم‌ترین نکته، مطالعه دقیق بندهای قرارداد در خصوص شرایط فسخ و خسارات مترتب بر آن است.

در صورتی که در قرارداد شما بندی تحت عنوان وجه التزام برای فسخ یا عدم انجام تعهد پیش‌بینی شده باشد، اصل بر اجرای همان توافق است. با این حال، حتی در صورت وجود چنین بندی، کسر مبلغی نظیر ۴۰۰ میلیون تومان از ۴۵۰ میلیون تومان پرداختی، یعنی تقریباً ۹۰ درصد مبلغ اولیه، بدون مبنای قانونی و اثبات ضرر واقعی، غالباً غیرمنصفانه و نامتعارف تلقی می‌شود. نظام حقوقی ایران به صراحت اجازه نمی‌دهد که وجه التزام به میزانی نامعقول و غیرمتناسب با اصل معامله و ضرر واقعی تعیین شود. در چنین شرایطی، دادگاه می‌تواند با استفاده از اختیارات قانونی خود، نسبت به «تعدیل قضایی» مبلغ وجه التزام اقدام کرده و آن را به میزانی متناسب و عادلانه کاهش دهد. بنابراین، ادعای مدیر املاک در خصوص کسر این مبلغ کلان، حتی اگر به استناد بندی در قرارداد باشد، قابل اعتراض و رسیدگی قضایی است.

نکته کلیدی دیگر این است که مطالبه خسارت باید بر مبنای ضرر واقعی و اثبات‌شده باشد. در غیاب شرط صریح و معقول در قرارداد یا در صورت نامتناسب بودن شرط موجود، بار اثبات میزان خسارت واقعی بر عهده متقاضی (فروشنده یا بنگاه) است. آن‌ها نمی‌توانند بدون ارائه مستندات و دلایل منطقی، مبلغی غیرمعقول را به عنوان خسارت مطالبه کنند. خسارت واقعی معمولاً شامل مواردی مانند هزینه آگهی مجدد، کاهش احتمالی قیمت ملک در بازار، یا سود از دست رفته‌ای است که در صورت عدم فسخ حاصل می‌شد، اما باید مستنداً اثبات گردد.

برای پیگیری حقوق خود، گام‌های زیر را پیشنهاد می‌کنیم: ۱. بررسی دقیق قرارداد: ابتدا قرارداد منعقده را به دقت مطالعه کنید و به ویژه به بندهای مربوط به فسخ، شرایط، و خسارات ناشی از آن توجه نمایید. ۲. درخواست کتبی: از مدیر املاک بخواهید که مبنا و نحوه محاسبه ۴۰۰ میلیون تومان خسارت را به صورت کتبی و مستدل به شما ارائه دهد. ۳. مذاکره و مصالحه: تلاش کنید از طریق مذاکره، به توافقی منطقی با فروشنده یا مدیر املاک دست یابید. ۴. درخواست ارزیابی کارشناس: در صورت عدم توافق، می‌توانید درخواست ارزیابی توسط کارشناس رسمی دادگستری را مطرح کنید تا میزان خسارت واقعی و عرفی تعیین شود. ۵. اقدام قضایی: در نهایت، اگر هیچ‌کدام از روش‌های فوق به نتیجه نرسید و ادعای مدیر املاک غیرمنصفانه باقی ماند، حق دارید با طرح دعوی در مراجع قضایی، ابطال یا تعدیل وجه التزام را درخواست کرده و مبلغ پرداختی خود را به همراه خسارت واقعی و متعارف (در صورت وجود) یا حتی کل مبلغ پرداختی خود را مطالبه کنید.

در هر مرحله، توصیه می‌شود برای اطمینان از رعایت حقوق قانونی خود و جلوگیری از تضییع آن‌ها، با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت نموده و از راهنمایی‌های حقوقی او بهره‌مند شوید تا بهترین تصمیم ممکن را اتخاذ نمایید.