خانه مشترک: اگر شریک دستور فروش بگیرد، چه کسی می‌پردازد و چقدر طول می‌کشد؟

در دعوای دستور فروش ملک مشاع، هزینه دادرسی ابتدائاً بر عهده خواهان است، اما نیم‌عشر اجرایی و سایر هزینه‌های فروش معمولاً از محل ثمن حاصل از مزایده کسر و سپس مابقی بین شرکا تقسیم می‌شود. این پروسه بسته به پیچیدگی پرونده، حجم کار دادگاه و اعتراضات احتمالی، معمولاً بین ۶ ماه تا ۲ سال به طول می‌انجامد.

بررسی تخصصی و قانونی

در خصوص سوال شما در مورد ملک مشاعی و احتمال درخواست دستور فروش توسط شریک، نکات حقوقی زیر قابل توجه است:

• حق درخواست فروش ملک مشاع:

  • مطابق قانون، هر یک از شرکا در ملک مشاع، حق دارد در هر زمان درخواست افراز (تقسیم) سهم خود را داشته باشد.
  • در صورتی که ملک مشاع (مانند آپارتمان) به دلیل ماهیت خود قابلیت افراز نداشته باشد یا شرکا بر افراز توافق نکنند، دادگاه دستور فروش ملک را صادر می‌کند. این دستور فروش، ماهیت اجرایی دارد و پس از قطعیت، ملک از طریق مزایده به فروش می‌رسد.

• هزینه‌های دادرسی و اجرایی:

  • هزینه دادرسی: این هزینه که برای ثبت دادخواست پرداخت می‌شود، ابتدائاً بر عهده خواهان (شریک شما که درخواست فروش می‌دهد) است.
  • نیم‌عشر اجرایی: این هزینه، ۱۰ درصد از مبلغی است که در مرحله اجرا وصول می‌شود و به عنوان حق‌الاجرا به دولت تعلق می‌گیرد. در پرونده‌های دستور فروش ملک مشاع، رویه قضایی و نظر غالب این است که نیم‌عشر اجرایی و سایر هزینه‌های مربوط به مزایده (مانند هزینه کارشناسی، آگهی مزایده) از محل ثمن حاصل از فروش ملک کسر شده و سپس مابقی ثمن به نسبت سهم هر شریک بین آن‌ها تقسیم می‌گردد. بنابراین، عملاً هر دو شریک به نسبت سهم خود در این هزینه‌ها سهیم خواهند بود.

• مدت زمان پروسه از ابتدا تا مزایده:

  • این پروسه می‌تواند متغیر باشد و به عوامل متعددی بستگی دارد:
    • حجم کار دادگاه: در شهرهای بزرگ یا دادگاه‌های شلوغ، رسیدگی ممکن است طولانی‌تر شود.
    • اعتراضات احتمالی: هر یک از طرفین ممکن است به نظریه کارشناسی، نحوه برگزاری مزایده یا سایر مراحل اعتراض کنند که این امر موجب طولانی شدن روند می‌شود.
    • مراحل اجرایی: پس از صدور دستور فروش و قطعیت آن، پرونده به اجرای احکام می‌رود که شامل تعیین کارشناس، تعیین قیمت پایه، آگهی مزایده و برگزاری مزایده است.
  • به طور کلی، این فرآیند از زمان تقدیم دادخواست تا نهایی شدن مزایده و انتقال سند، معمولاً بین ۶ ماه تا ۲ سال به طول می‌انجامد.

• راهکارهای پیشگیری و مدیریت وضعیت:

  • مذاکره و توافق کتبی: بهترین راهکار، مذاکره با شریک و رسیدن به یک توافق کتبی و رسمی است. می‌توانید قراردادی تنظیم کنید که در آن برای خرید سهم شریک در آینده (مثلاً به صورت اقساطی) یا با حق تقدم خرید برای شما، برنامه‌ریزی شود.
  • تنظیم قرارداد اجاره با حق تقدم خرید: همانطور که اشاره کردید، در حال حاضر اجاره پرداخت می‌کنید. می‌توانید این قرارداد اجاره را به گونه‌ای تنظیم کنید که شامل حق تقدم خرید سهم شریک برای شما باشد.

این تحلیل بر اساس قوانین جاری و رویه قضایی موجود در خصوص املاک مشاع و دستور فروش آن‌ها ارائه شده است. توصیه می‌شود برای هرگونه اقدام حقوقی، با یک وکیل متخصص مشورت نمایید تا با بررسی دقیق جزئیات پرونده شما، بهترین راهکار ارائه شود.