ثبت ملک در سامانه املاک الزامی است؟

بله، ثبت ملک در سامانه املاک و اسکان الزامی است و عدم ثبت تبعات قانونی دارد. ثبت ملک اجاره‌ای شما باعث می‌شود مالیات بر درآمد اجاره فعلی محاسبه شود، اما مالیات خانه خالی برای ۴ سال گذشته معمولاً به شما تعلق نمی‌گیرد، مگر اینکه قبلاً اخطار رسمی دریافت کرده باشید.

بررسی تخصصی و قانونی

بر اساس قوانین و مقررات جاری در حوزه املاک و مالیات، وضعیت ملک شما به شرح زیر قابل تحلیل است:

• ۱. الزام به ثبت ملک در سامانه املاک و اسکان:

  • اجباری بودن ثبت: طبق ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم و آیین‌نامه‌های اجرایی آن، کلیه مالکان واحدهای مسکونی (اعم از خالی، اجاره‌ای یا مورد استفاده شخصی) مکلف به ثبت اطلاعات ملک خود در سامانه ملی املاک و اسکان کشور هستند. این اقدام برای شفاف‌سازی بازار مسکن، شناسایی خانه‌های خالی و جلوگیری از فرار مالیاتی ضروری است.
  • ثبت قرارداد اجاره: علاوه بر ثبت اطلاعات ملک، برای قراردادهای اجاره نیز لازم است اطلاعات مربوطه در سامانه‌های مرتبط (مانند سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات یا سامانه دست‌نویس) ثبت شود تا از مزایای قانونی مانند صدور دستور تخلیه فوری بهره‌مند شوید.

• ۲. مالیات بر درآمد اجاره و مالیات خانه‌های خالی:

  • مالیات بر درآمد اجاره: با ثبت ملک و قرارداد اجاره در سامانه، درآمد حاصل از اجاره ماهیانه شما مشمول مالیات بر درآمد اجاره خواهد بود. این مالیات بر اساس نرخ‌های مقرر در قانون مالیات‌های مستقیم و پس از کسر معافیت‌های قانونی (مانند ۲۵ درصد معافیت بابت هزینه‌ها و استهلاکات) محاسبه می‌شود. این مالیات از زمان شروع قرارداد اجاره فعلی شما (۴ ماه گذشته) تعلق می‌گیرد.
  • مالیات بر خانه‌های خالی برای ۴ سال گذشته: قانون مالیات بر خانه‌های خالی برای واحدهای مسکونی که بیش از ۱۲۰ روز در سال در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت خالی باشند، وضع شده است. با این حال، رویه و نظر غالب حقوقی و مالیاتی این است که این مالیات به صورت عطف به ماسبق (برای گذشته) اعمال نمی‌شود، مگر اینکه ملک شما در آن دوره توسط سازمان امور مالیاتی شناسایی و اخطار رسمی مبنی بر شمول مالیات خانه خالی برای شما صادر شده باشد. از آنجایی که ملک شما در حال حاضر اجاره داده شده و دیگر خالی محسوب نمی‌شود، و همچنین اشاره‌ای به دریافت اخطار قبلی نکرده‌اید، احتمال تعلق مالیات خانه خالی برای ۴ سال گذشته بسیار پایین است.

• ۳. تبعات عدم ثبت ملک:

  • جریمه‌های مالیاتی: عدم ثبت اطلاعات ملک می‌تواند منجر به شناسایی ملک به عنوان خانه خالی (در صورت احراز شرایط) و مطالبه مالیات و جرایم مربوطه شود.
  • محرومیت از خدمات دولتی: مالکان املاکی که در سامانه ثبت نشده‌اند، ممکن است از دریافت برخی خدمات دولتی و بانکی (مانند انشعابات آب، برق، گاز با نرخ تجاری، افتتاح حساب، دریافت تسهیلات و...) محروم شوند.
  • مشکلات حقوقی در تخلیه: عدم ثبت قرارداد اجاره در سامانه‌های مربوطه می‌تواند فرآیند تخلیه ملک را در صورت اتمام قرارداد یا تخلف مستأجر، طولانی‌تر و پیچیده‌تر کند و شما را از مزایای دستور تخلیه فوری محروم سازد.

با توجه به توضیحات فوق، توصیه اکید می‌شود که در اسرع وقت نسبت به ثبت اطلاعات ملک و قرارداد اجاره خود در سامانه ملی املاک و اسکان اقدام نمایید. این اقدام نه تنها شما را از تبعات قانونی احتمالی مصون می‌دارد، بلکه شفافیت و نظم حقوقی بیشتری به وضعیت ملک شما می‌بخشد.