اجاره با چک امانی: راهی برای صدور اجرایی پس از دو ماه؟

بله، امکان درج چنین شرطی در قرارداد وجود دارد، اما نحوه صدور اجراییه آن نیازمند دقت حقوقی است. برای اینکه چک امانی قابلیت اجرایی پیدا کند، باید در قرارداد به صراحت قید شود که در صورت عدم ارائه شش فقره چک اجاره در موعد مقرر، این چک از حالت امانی خارج شده و به عنوان سند پرداخت اجاره‌بهای معوقه تلقی و قابل وصول و پیگیری قانونی (از جمله صدور گواهینامه عدم پرداخت و سپس اجراییه) خواهد بود.

بررسی تخصصی و قانونی

برای پاسخ به سوال شما، لازم است ماهیت چک امانی و شرایط صدور اجراییه برای چک را بررسی کنیم و سپس امکان تلفیق این دو را در قالب یک شرط قراردادی تحلیل نماییم:

• ماهیت چک امانی:

  • چک امانی به چکی گفته می‌شود که به عنوان تضمین یا وثیقه نزد شخص دیگری قرار می‌گیرد.
  • قصد اصلی از صدور آن، پرداخت وجه در زمان حال نیست، بلکه تضمین انجام یک تعهد یا جبران خسارت احتمالی در آینده است.
  • اعتبار و قابلیت وصول این چک به تحقق شرط یا عدم انجام تعهد بستگی دارد.

• شرایط صدور اجراییه برای چک (به‌طور معمول):

  • طبق قانون صدور چک، برای صدور اجراییه از طریق اداره ثبت اسناد و املاک یا دادگاه، چک باید دارای شرایط خاصی باشد.
  • معمولاً چک باید دارای تاریخ سررسید باشد و در آن تاریخ به بانک محال‌علیه ارائه شده و گواهینامه عدم پرداخت (برگشتی) صادر شده باشد.
  • در متن چک قید نشده باشد که بابت تضمین یا مشروط صادر شده است، مگر اینکه شرط در قرارداد به گونه‌ای باشد که چک را به سند لازم‌الاجرا تبدیل کند.
  • در چک‌های جدید (صیادی) ثبت در سامانه صیاد و تایید گیرنده الزامی است.

• امکان درج شرط در قرارداد (شرط ضمن عقد):

  • اصل آزادی قراردادها: بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی، قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است. بنابراین، شما می‌توانید با توافق مستاجر، شروطی را در قرارداد اجاره یا یک الحاقیه به آن اضافه کنید.
  • تبدیل چک امانی به سند لازم‌الاجرا: برای اینکه چک امانی شما در صورت عدم ارائه شش فقره چک اجاره، قابلیت پیگیری و صدور اجراییه پیدا کند، متن قرارداد باید به دقت و با صراحت کامل تنظیم شود. نکات کلیدی که باید در قرارداد ذکر شود عبارتند از:
    • هدف از چک: به وضوح قید شود که چک مذکور (با ذکر شماره و مشخصات کامل) به عنوان تضمین ارائه شش فقره چک اجاره‌بهای شش ماه دوم و همچنین تضمین پرداخت خود اجاره‌بها در صورت عدم ارائه چک‌های مذکور، نزد موجر (شما) به امانت گذاشته شده است.
    • شرط فعال شدن چک: تصریح شود که در صورت عدم ارائه شش فقره چک اجاره در مهلت مقرر (مثلاً ظرف دو ماه از تاریخ قرارداد)، چک امانی از حالت امانی خارج شده و به عنوان سند پرداخت اجاره‌بهای معوقه (یا خسارت عدم انجام تعهد) به مبلغ مشخص (مثلاً معادل کل اجاره‌بهای شش ماه دوم) تلقی می‌گردد.
    • حق وصول و پیگیری: به موجر حق داده شود که در صورت تحقق شرط، بدون نیاز به اخطار قبلی، نسبت به ارائه چک به بانک و در صورت عدم پرداخت، اقدام به اخذ گواهینامه عدم پرداخت و سپس پیگیری قانونی از طریق مراجع قضایی یا ثبتی (صدور اجراییه) نماید.
    • اعتبار سند لازم‌الاجرا: می‌توان قید کرد که در صورت تحقق شرط، این چک در حکم سند لازم‌الاجرا محسوب شده و موجر حق دارد از تمام طرق قانونی برای وصول آن اقدام کند.

• محدودیت‌ها و نکات مهم:

  • حتی با وجود چنین شرطی، برای صدور اجراییه از طریق اداره ثبت، معمولاً نیاز به ارائه چک به بانک و اخذ گواهینامه عدم پرداخت است. یعنی نمی‌توانید مستقیماً و بدون مراجعه به بانک، درخواست صدور اجراییه کنید. شرط قراردادی، حق شما را برای استفاده از چک فعال می‌کند، نه اینکه روند اجراییه را کاملاً تغییر دهد.
  • در صورت بروز اختلاف، دادگاه به محتوای قرارداد و شروط آن توجه خواهد کرد. هرچه شروط واضح‌تر و صریح‌تر باشند، شانس موفقیت شما در پیگیری حقوقی بیشتر خواهد بود.
  • اگر چک دارای تاریخ سررسید باشد، باید در آن تاریخ به بانک ارائه شود. اگر بدون تاریخ باشد، به محض تحقق شرط، قابل ارائه به بانک است.

جمع‌بندی

با توجه به تحلیل فوق، امکان درج شرطی که چک امانی را در صورت عدم انجام تعهد مستاجر (ارائه چک‌های اجاره) به یک سند قابل وصول و پیگیری تبدیل کند، وجود دارد. با این حال، برای اطمینان از قابلیت اجرایی آن، تنظیم دقیق و حقوقی متن قرارداد با مشورت یک وکیل متخصص ضروری است تا تمامی جنبه‌های قانونی و رویه قضایی در آن لحاظ شود. این تحلیل بر اساس قوانین و رویه‌های حقوقی جاری در ایران ارائه شده است.