اشتباه متراژ زمین ارثی ۱۵ سال پیش؛ پاسخگو کیست؟

مسئولیت اصلی در قبال خریدار بر عهده فروشنده (نوه) است. فروشنده طبق قانون مسئولیت صحت متراژ اعلامی در قرارداد بیع را دارد و خریدار می‌تواند از او مطالبه خسارت یا فسخ قرارداد را بنماید. فروشنده نیز پس از جبران خسارت خریدار، می‌تواند در صورت اثبات فریب یا کم‌دادن سهم، از وراث اصلی شکایت کند.

بررسی تخصصی و قانونی

در این پرونده، با توجه به ماهیت قرارداد بیع و تقسیم‌نامه دستی، نکات حقوقی زیر قابل بررسی است:

• مسئولیت فروشنده (نوه) در قبال خریدار:

  • اصول کلی: طبق مواد ۳۵۵ و ۳۸۴ قانون مدنی، اگر مبیع (مال فروخته شده) از حیث مقدار کمتر از میزان ذکر شده در قرارداد باشد، خریدار حق فسخ معامله یا مطالبه تفاوت قیمت (ارش) را دارد. مسئولیت اصلی در قبال خریدار بر عهده فروشنده است، زیرا او متعهد به تحویل مال با مشخصات و متراژ توافق شده بوده است.
  • عدم تأثیر تقسیم‌نامه دستی بر خریدار: تقسیم‌نامه دستی بین وراث، هرچند بین خود وراث معتبر است، اما فاقد اعتبار رسمی ثبتی بوده و در برابر اشخاص ثالث (مانند خریدار) نمی‌تواند به عنوان دلیلی برای سلب مسئولیت فروشنده از تعهدات قراردادی‌اش در قبال خریدار مورد استناد قرار گیرد. خریدار با فروشنده معامله کرده و فروشنده مسئولیت صحت اطلاعات ارائه شده در زمان فروش را بر عهده دارد.
  • عدم مسئولیت خریدار در کشف نقص: اینکه خریدار در زمان معامله متوجه کمبود متراژ نشده، دلیلی بر سلب مسئولیت فروشنده نیست. مسئولیت اعلام و تضمین متراژ صحیح بر عهده فروشنده است.
  • نحوه محاسبه خسارت: اگر فروش زمین به صورت متری بوده باشد، خریدار می‌تواند به نسبت کسری متراژ، کاهش ثمن (قیمت) را مطالبه کند. اگر فروش به صورت کلی و با ذکر متراژ تقریبی بوده باشد، ممکن است حق فسخ یا مطالبه ارش مطرح شود که نیاز به بررسی دقیق قرارداد بیع دارد.

• امکان رجوع فروشنده (نوه) به وراث اصلی:

  • دعوای مستقل: فروشنده (نوه) پس از جبران خسارت خریدار، می‌تواند در یک دعوای حقوقی جداگانه، علیه وراث اصلی که در تقسیم‌نامه دستی مشارکت داشته‌اند، طرح دعوی کند.
  • مبنای دعوی: این دعوی می‌تواند بر مبنای ادعای فریب، اشتباه در تقسیم، یا عدم تحویل سهم واقعی طبق توافق اولیه باشد. برای موفقیت در این دعوی، فروشنده باید بتواند اثبات کند که وراث دیگر سهمی کمتر از آنچه در تقسیم‌نامه دستی به او تعلق گرفته بود، به وی داده‌اند یا او را مغبون کرده‌اند.
  • عدم تأثیر بر مسئولیت اولیه: این دعوی ثانویه فروشنده علیه وراث، هیچ تأثیری بر مسئولیت مستقیم و اولیه او در برابر خریدار ندارد و خریدار نیازی به ورود به این اختلافات داخلی وراث ندارد.

• مسئولیت وراث اصلی در قبال خریدار:

  • وراث اصلی در برابر خریدار مسئولیتی ندارند، مگر اینکه ثابت شود در معامله فروش زمین به خریدار، دخالت مستقیم داشته‌اند یا با فریبکاری، باعث ضرر خریدار شده‌اند. در غیر این صورت، رابطه حقوقی خریدار صرفاً با فروشنده (نوه) است.

این تحلیل بر اساس قوانین جاری و رویه قضایی موجود ارائه شده است. برای اتخاذ تصمیم نهایی و طرح دعوی، بررسی دقیق تمامی اسناد و مدارک (تقسیم‌نامه دستی، قرارداد بیع، و سایر مستندات) توسط وکیل متخصص ضروری است.