آیا با تقسیم نامه میتوان حکم تخلیه گرفت ؟

برای طرح دعوای تخلیه، ابتدا باید مالکیت شما بر آپارتمان به طور رسمی و قانونی اثبات شود. تقسیم‌نامه دستی به تنهایی برای دادگاه کافی نیست و باید مالکیت شما از طریق انحصار وراثت و سپس انتقال رسمی یا تایید قضایی تثبیت گردد. همزمان، فسخ قرارداد اجاره به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها نیز باید به طور صحیح اعلام شود.

بررسی تخصصی و قانونی

برای طرح دعوای تخلیه در شرایطی که شما وارث هستید و قرارداد توسط مورث (مادر فوت شده) منعقد شده، نکات حقوقی زیر حائز اهمیت است:

• اثبات مالکیت برای طرح دعوای تخلیه:

  • اصل کلی: خواهان دعوای تخلیه باید مالک عین مستاجره یا قائم‌مقام قانونی مالک (مانند وکیل، ولی، قیم یا وارث) باشد.
  • وضعیت فعلی شما: شما گواهی انحصار وراثت دارید که نشان می‌دهد وارث هستید. اما تقسیم‌نامه دستی، اگرچه ممکن است بین وراث معتبر باشد، برای اثبات مالکیت رسمی و انحصاری شما در برابر دادگاه و شخص ثالث (مستاجر) به تنهایی کافی نیست. دادگاه برای صدور حکم تخلیه، نیاز به دلیل محکم و رسمی مالکیت دارد.
  • راهکار اثبات مالکیت: برای اینکه دادگاه مالکیت شما را احراز کند، نیاز به یکی از موارد زیر است:
    • ثبت رسمی تقسیم‌نامه: در صورت توافق سایر وراث، می‌توانید تقسیم‌نامه دستی را به صورت رسمی در دفتر اسناد رسمی ثبت کنید.
    • دعوای تنفیذ تقسیم‌نامه و الزام به تنظیم سند: در صورت عدم امکان ثبت رسمی یا عدم همکاری سایر وراث، باید دعوای "تنفیذ تقسیم‌نامه دستی و الزام به تنظیم سند رسمی تقسیم‌نامه" را در دادگاه مطرح کنید. پس از صدور حکم قطعی در این خصوص، مالکیت شما رسمی خواهد شد.
    • انتقال رسمی سهم‌الارث: سایر وراث می‌توانند سهم‌الارث خود را به صورت رسمی در دفتر اسناد رسمی به شما منتقل کنند.
    • اقدام به نمایندگی از ماترک: در صورتی که هنوز تقسیم رسمی صورت نگرفته باشد، می‌توانید با وکالت از سایر وراث یا به نمایندگی از ماترک (در صورتی که هنوز تقسیم رسمی نشده باشد) اقدام کنید، اما این روش پیچیدگی‌های خاص خود را دارد و نیازمند دقت بیشتری است.

• فسخ قرارداد اجاره به دلیل عدم پرداخت:

  • شرط فسخ: وجود بند "عدم وصول حتی یک چک فسخ یکطرفه از سمت مالک" در قرارداد اجاره بسیار مهم و به نفع شماست. این بند به شما حق فسخ قرارداد را در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها می‌دهد.
  • اقدام لازم: همانطور که اشاره کردید، ارسال اظهارنامه برای اعلام رسمی فسخ قرارداد به مستاجر، گام صحیح و ضروری است. این اظهارنامه باید به صراحت فسخ قرارداد را به دلیل عدم وصول چک‌ها و عدم پرداخت اجاره‌بها (نقض شرط قراردادی) اعلام کند.
  • اثر فسخ: پس از فسخ صحیح قرارداد، رابطه استیجاری پایان یافته تلقی می‌شود و تصرف مستاجر، فاقد مجوز قانونی خواهد بود.

• نوع دعوا و امکان تخلیه:

  • با توجه به فسخ قرارداد و عدم پرداخت اجاره‌بها، شما باید دعوای "تخلیه عین مستاجره به دلیل فسخ قرارداد اجاره" را مطرح کنید.
  • در این نوع دعوا، دادگاه ابتدا صحت فسخ قرارداد را بررسی می‌کند و در صورت تایید، حکم به تخلیه صادر خواهد کرد.
  • امکان صدور "دستور تخلیه فوری" (موضوع ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶) در این پرونده به دلیل وجود قرارداد رسمی و نیاز به اثبات مالکیت و فسخ، بعید است. شما نیازمند "حکم تخلیه" از دادگاه خواهید بود که مستلزم طی مراحل دادرسی است.

جمع‌بندی: برای موفقیت در دعوای تخلیه، لازم است ابتدا وضعیت مالکیت خود را به طور رسمی و قانونی تثبیت کنید و سپس با استناد به فسخ قرارداد اجاره به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها، دادخواست تخلیه را مطرح نمایید. این تحلیل بر اساس قوانین و رویه قضایی فعلی جمهوری اسلامی ایران ارائه شده است. توصیه می‌شود قبل از هر اقدام قضایی، با یک وکیل متخصص در امور ملکی و قراردادها مشورت نمایید تا با بررسی دقیق جزئیات پرونده و مستندات شما، بهترین راهکار حقوقی ارائه شود.