۵۱٪ هتل آپارتمان‌ها بدون سند؟ راه‌حل تفکیک چیست؟

اقدام سازمان میراث فرهنگی در مخالفت با تفکیک کامل واحدهای هتل آپارتمان شما، در وضعیت فعلی، از نظر حقوقی قابل استناد و مطابق مقررات جاری تلقی می‌شود. با این حال، این تصمیم قابل اعتراض و اصلاح از طریق مراجع بالادستی و قضایی است، مشروط بر اینکه بتوانید مستند کنید که کاربری واقعی بنا دیگر به عنوان "هتل اقامتی" انجام نمی‌شود و ضرورت تفکیک برای بهره‌برداری اقتصادی وجود دارد.

بررسی تخصصی و قانونی

مسئله شما از پیچیدگی‌های حقوقی خاصی برخوردار است، زیرا با ماهیت کاربری "هتل آپارتمان" و دخالت سازمان میراث فرهنگی، گردشگری و صنایع دستی مواجه هستید. این سازمان بر اساس وظایف قانونی خود، ممکن است برای حفظ کاربری اقامتی-گردشگری و جلوگیری از تغییر کاربری غیرمجاز، با تفکیک کامل واحدهای اقامتی مخالفت کند.

بررسی پاسخ‌های وکلا نشان می‌دهد که یک رویکرد حقوقی مشخص برای حل این مشکل وجود دارد که شامل مراحل زیر است:

• مبنای قانونی اقدام سازمان میراث فرهنگی:

  • سازمان میراث فرهنگی، گردشگری و صنایع دستی، به عنوان متولی حوزه گردشگری، بر اساس قوانین و مقررات مربوط به تأسیسات گردشگری، می‌تواند بر نحوه بهره‌برداری و تغییر کاربری اینگونه اماکن نظارت داشته باشد.
  • مخالفت این سازمان احتمالاً با هدف حفظ ماهیت اقامتی و گردشگری مجتمع و جلوگیری از تبدیل کامل آن به واحدهای مسکونی مستقل صورت گرفته است، چرا که تفکیک کامل و صدور سند آپارتمانی برای تمامی واحدها، عملاً امکان تغییر کاربری و فروش مستقل آن‌ها را فراهم می‌آورد.
  • این سازمان ممکن است بر این باور باشد که تفکیک بیش از حد (مثلاً بیش از ۴۹ درصد) با ماهیت "هتل آپارتمان" که نیازمند مدیریت یکپارچه و ارائه خدمات اقامتی است، در تعارض قرار می‌گیرد.

• مسیرهای حقوقی برای اعتراض و اصلاح تصمیم:

  1. درخواست کتبی تجدیدنظر از سازمان میراث فرهنگی:
     • شما باید یک درخواست تجدیدنظر رسمی و کتبی به سازمان میراث فرهنگی ارائه دهید.
     • این درخواست باید شامل دلایل فنی و اقتصادی قوی باشد که نشان دهد ادامه فعالیت به عنوان "هتل اقامتی" به صورت سابق، توجیه اقتصادی ندارد یا عملاً انجام نمی‌شود.
     • مستنداتی مانند عدم بهره‌برداری توریستی فعلی، مشکلات مدیریتی، عدم استقبال گردشگران و نیاز به تغییر مدل بهره‌برداری برای بقای اقتصادی پروژه، می‌تواند مؤثر باشد.
  2. طرح تقاضای تغییر کاربری در کمیسیون ماده ۵ شهرداری:
     • یکی از گام‌های اساسی، تغییر کاربری رسمی ملک از "اقامتی" به "مسکونی" یا "ترکیبی" (اقامتی-مسکونی) است.
     • این درخواست باید در کمیسیون ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مطرح شود.
     • مصوبه این کمیسیون برای تغییر کاربری، می‌تواند مبنای قوی برای درخواست تفکیک کامل باشد و موضع شما را در برابر سازمان میراث فرهنگی تقویت کند.
  3. طرح دعوی در دیوان عدالت اداری:
     • پس از طی مراحل فوق و در صورت عدم حصول نتیجه مطلوب از سازمان میراث فرهنگی و کمیسیون ماده ۵، می‌توانید با استناد به مصوبه کمیسیون ماده ۵ (در صورت اخذ) و دلایل دیگر، دعوایی را در دیوان عدالت اداری مطرح کنید.
     • هدف از این دعوی، "الزام سازمان میراث فرهنگی به اعلام موافقت جهت تفکیک کلی" مجتمع است.
     • می‌توانید به اصول حقوقی مانند "اصل عدم تبعیض" و همچنین مواد ۱۰ و ۱۱ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری استناد کنید که به دیوان اجازه می‌دهد به شکایات از تصمیمات و اقدامات واحدهای دولتی رسیدگی کند.

• نکته در مورد هیات ثبتی:

  • پیشنهاد اعتراض از طریق هیات ثبتی (که در یکی از پاسخ‌ها مطرح شده) در مرحله‌ای می‌تواند مطرح باشد که اختلاف صرفاً بر سر مسائل شکلی و اجرایی تفکیک در اداره ثبت باشد. اما در مورد شما، مخالفت از سوی یک نهاد بالادستی (میراث فرهنگی) با ماهیت کاربری و تفکیک، یک مانع اساسی است که نیازمند حل و فصل در مراجع اداری و قضایی بالاتر از هیات ثبتی است. هیات ثبتی معمولاً نمی‌تواند تصمیمات ماهوی نهادهای دولتی دیگر را نقض کند.

جمع‌بندی

با توجه به ماهیت پرونده شما و دخالت سازمان میراث فرهنگی، حل این مشکل نیازمند یک استراتژی حقوقی چندوجهی و پیگیری مستمر در مراجع مختلف است. توصیه می‌شود با در دست داشتن کلیه مدارک و مستندات مربوطه (پروانه ساخت، پایانکار، مکاتبات با میراث فرهنگی و ثبت اسناد)، حتماً با یک وکیل متخصص در امور ملکی و اداری مشورت نمایید تا با بررسی دقیق جزئیات پرونده شما، بهترین مسیر حقوقی را برای احقاق حقوق شما انتخاب و پیگیری کند. این تحلیل بر اساس قوانین و رویه‌های فعلی ارائه شده است.